Kdo hradí opravy v najatém bytě?

Ze vzájemných vztahů: nájemce – pronajímatel nebo nájemce – podnájemce, nájemce – bytové družstvo, vyvstávají otázky, kdo a v jakém případě hradí náklad na opravu v bytě.

Dřívější právní úprava

Tuto problematiku řešilo do 31.12.2013 nařízení vlády č. 258/1995 Sb, ve znění nařízení vlády č. 174/2009 Sb. Toto nařízení doplňovalo občanský zákoník a definovalo drobné opravy v bytě, které hradil nájemník. Nařízení zavedlo limit na drobné opravy – součet nákladů na drobné opravy nesměl v kalendářním roce přesáhnout částku 70 korun na m2 podlahové plochy bytu.

Situace od účinnosti nového občanského zákoníku

Toto nařízení bylo zrušeno účinností nového občanského zákoníku (dále jen OZ). Nařízení vlády nebylo do 31.12.2015 nahrazeno jiným platným nařízením a platila pouze dikce OZ, podle které nájemce provádí a hradí pouze běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu. Ostatní údržbu předmětu nájmu a její nezbytné opravy provádí pronajímatel, ledaže se k některému způsobu nebo druhu údržby zavázal nájemce.

Neexistence platného nařízení vlády způsobovala v praxi velké problémy. Co je myšleno běžnou údržbou a drobnou opravou? V lepším případě si pronajímatel s nájemcem v nájemních smlouvách ujednali postup dle již neexistující, výše zmiňované vyhlášky, nebo si stanovily smluvně vlastní ujednání. V horším případě tato situace nebyla smluvně řešena vůbec, což v praxi vedlo k častým sporům mezi nájemci a pronajímateli.

Nové nařízení vlády č. 308/2015 Sb.- vymezení oprav a drobné údržby

Od 1.1.2016 je tento problém vyřešen. Vláda schválila nové nařízení, které vymezuje běžnou údržbu a drobné opravy bytu, které provádí a hradí nájemce.

Na internetu se můžeme setkat s nesprávnými informaci, že výše zmiňované nařízení vlády se týká také vztahu vlastník –  společenství vlastníků jednotek. Toto tvrzení není pravdivé, neboť se nejedná o nájemní vztah. Člen společenství je vlastníkem bytové jednotky.

Dle OZ lze smluvně ujednat s nájemcem menší rozsah těchto povinností, než stanoví nařízení vlády, případně se může pronajímatel s nájemcem dohodnout, že se nájemce nebude na údržbě a drobných opravách podílet vůbec. Nelze si však dohodnout větší rozsah povinností nájemce.